很多家里住预制板老楼的朋友，心里一直放不下一件事。
房子年头久，楼板缝隙容易渗水。墙体慢慢开裂。抗震能力比不上新建楼房。
普通老旧小区改造，刷外墙、换管线，解决不了楼房本身结构上面的先天问题。
不少人一直担心，是不是只能等着拆迁，搬到别的地方去住。
现在很多城市已经试点原拆原建。满足对应条件，房子拆了之后，就在原来这块土地重新盖新房。住户不用搬到很远的地方异地安置。
但不是所有预制板楼房，都可以直接申请原拆原建。网上很多说法传得很离谱。
今天全部用大白话讲清楚。
什么样的预制板楼才有资格申请。
原拆原建和普通旧改、征地拆迁，到底差别在哪。
业主需要满足哪些表决条件。
钱由谁来出。完整办理流程是什么。
网上流传最多的几条谣言，一条一条纠正。
家里是预制板楼房的住户，可以一条一条对照自家情况自查。
先搞懂，什么叫原拆原建
很多人把原拆原建，和征地拆迁混在一起。这两件事完全不一样。
征地拆迁，一般是政府或者项目方收走这块土地。住户拿到补偿，搬到别的小区。
原拆原建，属于居民自主更新。
楼房拆掉之后，还在原来的地块重建。住户最后回迁到原地。不用异地搬家。
核心原则，大多是不增加总户数，不超出原来的用地红线。
新房可以优化户型。可以加装电梯。补齐厨房卫生间不足的问题。还能新增停车位、公共活动区域。
部分试点地区，建筑面积可以适度增加，增量有上限，不是无限制扩建。
它不是全国所有城市全面放开的政策。目前还处在分批试点阶段。各个城市的执行标准不一样。
预制板老楼，可以申请原拆原建的几类情况
第一类，房屋经有资质机构鉴定为C级或D级危房。C级通常先评估加固；D级，或C级经论证缺乏维修加固价值的，才可能纳入原拆原建。
第二类，属于非成套老房子。没有独立厨房，没有独立卫生间。基础居住功能不全。
第三类，部分城市要求楼栋内建成超25年面积占比较高（如武汉要求80%以上面积超25年），且整体确需改造。
还有一个基础硬性前提。房子产权清晰，没有产权纠纷。原则上要有不动产权证。
有一些房子不在这个范围。就算是预制板楼，也不能走原拆原建。
处在历史文化街区里面的楼房，要按照当地专门规定办理。
已经纳入征收、土地储备计划的楼栋，一般不走自主原拆原建这条路。
很多人忽略，业主同意比例是一道大关
很多人以为，只要房子够旧，就可以直接申报。
居民意愿，是能不能启动项目非常关键的一环。
已经落地的试点城市，设置了两层门槛。
拿武汉试点举例。先要达到双80%，才可以申请纳入试点名单。等到正式启动施工签约的时候，还要满足更高比例要求。
一栋楼里面只要少数几户一直不同意，整个项目就很难往下推进。
一栋楼几十户人家。每户对于出钱、临时过渡、户型调整想法不一样。这也是很多老楼很难落地的真实难点。
大家不要简单觉得，只要自己想重建，项目就一定能做成。整栋楼所有人的意见要统一。
大家最关心，这笔钱到底谁来承担
主流模式是业主自筹为主，政府/中央资金按项目给予补助或政策支持；补多少、补几年，看本地当年文件，不是每户都发、也不是全部免费。
项目主要建设费用，大多由业主共同承担。各地会有不同额度补贴，不存在全部免费重建。
不同项目，分摊标准不一样。大多按照原有房屋面积核算。
新建后优化套内、补厨卫、加电梯/车位属于政策允许范围；若新增计容面积，通常要按本地规定承担建安成本或补缴土地价款，不是“白送面积”。
还有一笔开支，就是搬家之后的临时过渡安置。
施工阶段住户要暂时搬出去住。过渡期间租房的费用，方案里面要提前约定清楚。
每一个项目的资金方案，都要所有业主提前知晓，确认之后再启动。
没有统一固定收费标准，要看项目设计方案和当地补贴政策。
原拆原建、老旧小区改造、征地拆迁，三者分清
很多住户分不清这三种方式，很容易踩坑。
老旧小区改造，就是大家最常听到的旧改。
不拆楼房主体。只做外墙保温、更换下水管道、路面翻新。适合楼房主体结构还比较安全的老楼。只能改善居住环境，解决不了楼板本身的结构隐患。
原拆原建，拆掉整栋老楼，原地重建新房。适合结构隐患大、加固价值低的楼房。住户原地回迁。
征地拆迁，土地被征收。住户拿到补偿，去别的地方买房或者异地安置。不一定能回到原来的位置居住。
不同的楼房，适合的方案不一样。不是预制板楼就一定要拆了重建。如果鉴定之后房屋安全等级尚可，优先做加固和老旧小区改造。
网上流传最多的谣言逐条拆解
谣言一：只要是预制板楼房，全部都可以申请原拆原建。
不实。预制板只是建筑结构。还要同时满足房龄、房屋安全鉴定、业主同意比例、城市试点规划多项条件。很多预制板楼房，只能走普通旧改加固。
谣言二：原拆原建全部免费，住户一分钱不用掏。
不实。项目主要建设费用，大多由业主共同承担。各地会有不同额度补贴，不存在全部免费重建。
谣言三：只要超过一半业主同意，就可以直接开工重建。
不实。试点城市对于业主同意比例要求很高。大多需要很高比例业主同意签约，少数项目甚至需要全部业主达成一致。少数人反对就会卡住整个项目。
谣言四：原拆原建之后，房子户数可以随便增加。
不实。绝大多数地区明确要求，原则上不能增加总户数。只能优化套内户型，补充配套设施。不能随便多盖很多套房子拿来售卖。
谣言五：只要房子是C级危房，就马上可以启动原拆原建。
不实。C级危房优先评估加固方案。只有加固不划算，各项条件全部达标之后，才可以考虑拆除重建。不是鉴定C级就一定拆。
谣言六：全国所有城市现在都已经全面推开原拆原建。
不实。目前属于分批试点推进。有的城市已经出台细则，还有很多城市暂时没有落地政策。能不能办，一定要咨询你所在街道和住建部门。
预制板住户自查步骤，一步步来
第一步，确认自家楼房，有没有纳入当地城市更新、危旧房相关试点范围。可以直接问社区、街道办事处。
第二步，申请正规机构做房屋安全鉴定。拿到书面鉴定报告，看是哪个等级。自己肉眼看墙体开裂不算官方结论。必须有资质机构出具报告。
第三步，整栋楼业主互相沟通，摸底大家对于重建的想法。提前了解同意人数大概有多少。
第四步，如果前面条件都满足，再去咨询住建部门，了解本地申报流程、资金分摊方式、过渡安置怎么安排。
第五步，完整方案出来之后，仔细读懂协议里面每一条内容。过渡时间、费用分摊、新房户型、房产证后续办理，全部确认清楚再签字。
不同情况住户，分别怎么选
如果你家预制板楼房，鉴定之后房屋结构还比较稳定。
不用执着原拆原建。参加老旧小区改造，做加固处理，就是合适的选择。花费低，不用临时搬家。
如果你家楼房房龄很长，多次出现墙体开裂、渗水，鉴定达到C级或者D级。
可以组织同楼栋邻居，去街道咨询，看看能不能申报自主更新原拆原建。提前和邻居沟通好资金、过渡安置问题。
如果你所在城市，暂时还没有原拆原建相关试点政策。
不要轻信短视频里面别的城市案例。别的地方能做，不代表你所在城市可以直接照搬。各地政策独立。
如果你楼栋里面，有不少住户不愿意出钱、不愿意临时搬迁。
就要提前有心理预期。原拆原建项目很难推动，可以考虑其他改造方案。
需要提前留意的隐藏细节
第一，重建完成之后，不动产权证办理问题。项目方案里面一定要写清楚。原地重建之后房屋年限、产权登记怎么办理。
第二，新房能不能加装电梯。很多原拆原建项目，新建楼房直接预留电梯位置。这件事可以在设计阶段就提出来。
第三，重建之后新增面积怎么收费。很多家庭容易忽略这一点。一定要提前写进方案里面，避免后期产生纠纷。
第四，施工周期。从拆掉老楼，到新房交付回迁，一般需要较长一段时间。大家要提前规划临时居住安排。
第五，项目审批环节很多。从申报到最后完工，中间有很多流程。就算条件达标，也不能很快住进新房，要有足够耐心。
你家里是不是预制板老楼？你所在城市有没有原拆原建相关消息？欢迎大家在评论区聊聊自己小区的情况。
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免责声明：本文基于国内多地公开城市更新、危旧住房自主更新试点政策进行科普。原拆原建属于地方试点政策，各个城市申报条件、业主表决要求、资金方案差异很大。你所在小区能不能申请，最终以当地住建部门、街道办最新官方答复为准。
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